Положение о продаже — это документ, который определяет, за сколько будет продано имущество должника. Не отчёт оценщика, не рыночная конъюнктура, а именно положение: в нём задаются начальная цена, размер задатка, шаг аукциона, состав лотов и правила снижения цены на публичном предложении. Большая часть того, что потом называют «продали дёшево», закладывается на этом этапе — и оспаривается тоже здесь, а не после торгов.
Кто утверждает положение и что в нём
Проект положения готовит арбитражный управляющий и выносит на собрание кредиторов. В банкротстве гражданина положение о реализации готовит финансовый управляющий, причём месячный срок на подготовку проекта отсчитывается от окончания описи и оценки имущества (ст. 213.26).
Содержание задано статьёй 110, к которой отсылает статья 139. В положении должны быть указаны состав лотов, начальная цена продажи, размер задатка, сроки и порядок его внесения, величина повышения начальной цены — шаг аукциона, а для публичного предложения дополнительно величина снижения цены и срок, по истечении которого она снижается.
По предмету залога действует отдельный порядок, и его часто описывают неверно. Начальную продажную цену, порядок и условия проведения торгов, а также порядок обеспечения сохранности предмета залога определяет сам конкурсный кредитор, требования которого обеспечены залогом (п. 4 ст. 138), — а не собрание и не управляющий. Эти сведения управляющий включает в ЕФРСБ не позднее чем за пятнадцать дней до начала продажи. При разногласиях между залоговым кредитором и управляющим или иными лицами, участвующими в деле, каждый вправе в течение десяти дней с даты включения сведений в ЕФРСБ обратиться в суд, который выносит определение о начальной цене и об утверждении порядка и условий торгов.
Начальная цена: откуда берётся и чем обосновывается
Начальная цена опирается на оценку, но оценкой не исчерпывается. Отчёт оценщика — доказательство, а не норма: собрание кредиторов вправе установить цену выше, и на практике так и происходит, когда кредиторы рассчитывают на интерес рынка.
Проблема обычно в другом — в обосновании. Спор о цене почти никогда не строится вокруг «дорого или дёшево»: он строится вокруг метода. Какие аналоги взяты, чем объясняется корректировка, учтено ли обременение, посчитаны ли расходы на содержание объекта до продажи. Ответы на эти вопросы должны быть в материалах к собранию, а не в голове управляющего.
Завышенная начальная цена вредит не меньше заниженной: торги не состоятся, процедура уйдёт на повторные, потом на публичное предложение, и всё это время масса будет нести расходы на содержание имущества. Формально нарушения нет, фактически кредиторы получат меньше.
Перед тем как выносить положение на собрание, стоит убедиться, что в лоты попало всё, что должно там быть. Разберите выписки должника в Финспектре — оплаченное, но не оформленное имущество, выданные займы и авансы видны по движению денег, даже когда в опись они не попали.
Задаток
Размер, сроки и порядок внесения задатка указываются в положении, но верхняя граница задана законом: задаток не должен превышать двадцать процентов начальной цены продажи.
Смысл задатка двойной — отсечь несерьёзных участников и обеспечить обязательства победителя. Отсюда и главное правило, которое регулярно становится предметом спора: задаток победителя не возвращается, а засчитывается в счёт оплаты по договору.
Верховный Суд применил это правило и к случаю, когда участник торгов оказался единственным и он же стал покупателем: задатку возврату не подлежит, сумма засчитывается в счёт исполнения обязательств по заключённому договору. То есть отсутствие конкуренции на торгах не превращает задаток обратно в свободные деньги.
Таким образом, в данном случае единственному участнику торгов, как и их победителю, задаток возврату не подлежит, сумма внесенного им задатка засчитывается в счет исполнения обязательств по заключенному договору (абзац второй пункта 5 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, абзац 10 пункта 15 и абзац 2 пункта 16 статьи 110 Закона о банкротстве).
Определение СКЭС ВС РФ от 14.09.2023 № 305-ЭС22-23278(3) по делу № А40-31506/2020
Практический вывод для положения: слишком большой задаток сокращает круг участников не хуже короткого срока публикации, а слишком маленький открывает дорогу тем, кто заявляется без намерения платить. Двадцатипроцентный потолок — это граница, а не рекомендация.
Шаг аукциона
Шаг устанавливается организатором торгов в размере от пяти до десяти процентов начальной цены и указывается в сообщении о проведении торгов. Здесь диапазон задан законом жёстко, и выход за него — прямое нарушение порядка.
Внутри диапазона выбор влияет на итог. Крупный шаг на дорогом объекте быстро выбивает участников с ограниченным бюджетом, мелкий — затягивает торг. Универсального ответа нет, но логика простая: чем уникальнее объект и уже круг покупателей, тем меньше стоит брать шаг.
Публичное предложение: чего закон не устанавливает
Здесь находится самое распространённое заблуждение. В многочисленных пересказах можно встретить конкретные проценты снижения и конкретные периоды, поданные как требование закона. Закон их не устанавливает.
Статья 139 говорит лишь о том, что в сообщении о проведении торгов указываются «величина снижения начальной цены продажи имущества должника и срок, по истечении которого последовательно снижается указанная начальная цена». То есть и шаг снижения, и интервалы — это содержание положения о продаже, утверждаемого собранием кредиторов, а не норма.
Практическое следствие: спорить о величине снижения нужно на собрании и в разногласиях по положению. После того как положение утверждено и торги пошли, довод «слишком быстро снижали цену» превращается в довод о несогласии с решением собрания — а его оспаривание идёт по своим правилам и в свои сроки.
Право приобретения при публичном предложении получает участник, предложивший наивысшую цену на соответствующем периоде. При равных предложениях приоритет у того, кто подал заявку раньше.
Формирование лотов
Состав лота — не техническая деталь, а решение о цене. Разделение связанных активов снижает стоимость каждого, объединение неликвида с ликвидом отпугивает покупателей.
По связанным требованиям Верховный Суд высказался прямо: они продаются единым лотом, поскольку наличие одного покупателя позволяет избежать конкуренции исполнений, а раздельная продажа превращает актив в высокорискованный и снижает его привлекательность для участников торгов. Важна оговорка самого обзора: этот подход неприменим там, где конкуренция исполнений отсутствует вовсе — например, к требованиям к одному и тому же лицу, возникшим из разных кредитных договоров.
Второе правило — лот должен соответствовать своему описанию по существу. В деле, где под видом дебиторской задолженности фактически продавались квартиры в жилом доме, введённом в эксплуатацию через полгода после торгов, Верховный Суд направил дело на новое рассмотрение: доводам кредитора об этом оценки дано не было. Название лота не защищает, если фактическое содержание другое.
Разногласия по положению
Собрание кредиторов может положение не утвердить — и тогда процедура встанет. Закон даёт выход: если согласия на собрании нет, конкурсный управляющий, а также уполномоченный орган с долей свыше двадцати процентов задолженности вправе в течение двух месяцев с момента представления предложений обратиться в арбитражный суд с ходатайством об утверждении условий продажи.
Определение суда об утверждении порядка, сроков и условий продажи имущества должника может быть обжаловано. То есть судебное утверждение не закрывает вопрос окончательно, но переводит его в процессуальное русло с понятными сроками.
Для кредитора, не согласного с положением, это и есть момент для возражений. Позже придётся оспаривать либо решение собрания, либо сами торги — и то и другое сложнее и дороже.
Чек-лист приёмки положения о продаже
Ошибки, которые дорого стоят
- Положение написано под объект, а не под покупателя. Управляющий описывает то, что видит в инвентаризации: наименование, площадь, кадастровый номер. Покупателю нужно другое — есть ли обременения, кто фактически занимает объект, чем подтверждены права должника, какие расходы ляжут на нового собственника сразу после сделки. Чем больше этих ответов в материалах, тем выше итоговая цена и тем меньше поводов потом оспаривать торги по мотиву недостаточного раскрытия.
- Срок публичного предложения не согласован с расходами. Длинная лестница снижения выглядит осторожной, но каждый её пролёт — это ещё месяц охраны, страхования и налогов, которые платит масса. Иногда быстрое снижение до реальной цены даёт кредиторам больше, чем полгода ожидания покупателя по завышенной.
- Задаток и шаг выбраны «как обычно». Значения переносятся из прошлого дела без связи с предметом. На объекте за несколько миллионов двадцатипроцентный задаток отсекает почти всех, а десятипроцентный шаг заканчивает торг на втором предложении.
- Разногласия не заявлены вовремя. Кредитор, недовольный положением, ждёт результата торгов, чтобы «было с чем идти в суд». К этому моменту спор о содержании положения уже превратился в спор о результате продажи, где стандарт доказывания выше, а сроки жёстче.
Смежные материалы
Как проходят сами торги, какие сроки действуют после подписания протокола и что делать участнику — в статье торги по банкротству. Основания оспаривания результата и годичный срок — в материале про признание торгов недействительными. Как определяется стоимость имущества до того, как она попадёт в положение, — в статье про оценку и инвентаризацию имущества должника. Порядок утверждения положения на собрании и обжалование его решений — в материале про собрание кредиторов.
Частые вопросы
Никакой. Закон требует лишь указать в сообщении о торгах величину снижения начальной цены и срок, по истечении которого она последовательно снижается. Конкретные проценты и интервалы определяет положение о продаже, утверждаемое собранием кредиторов.
Собрание кредиторов по проекту арбитражного управляющего. По предмету залога начальную цену, порядок и условия торгов определяет сам залоговый кредитор (п. 4 ст. 138), а разногласия разрешает суд. Если собрание не утвердило положение, управляющий или уполномоченный орган с долей свыше 20 % задолженности вправе в течение двух месяцев обратиться в суд с ходатайством об утверждении условий.
Нет, это прямое ограничение: задаток «не должен превышать двадцать процентов начальной цены продажи предприятия» (п. 8 ст. 110). Внутри этого предела размер определяет положение о продаже.
Если единственный участник стал покупателем — нет. Верховный Суд указал, что единственному участнику торгов, как и их победителю, задаток возврату не подлежит: сумма засчитывается в счёт исполнения обязательств по заключённому договору.
Да. Отчёт оценщика — доказательство стоимости, а не обязательная величина. Собрание кредиторов вправе установить начальную цену выше. Важно, чтобы решение было обосновано: спор о цене строится вокруг метода расчёта, а не вокруг оценочных суждений.
Обратиться в арбитражный суд с ходатайством об утверждении порядка, сроков и условий продажи — в течение двух месяцев с момента представления предложений. Такое право есть у конкурсного управляющего и у уполномоченного органа с долей свыше 20 % задолженности. Определение суда может быть обжаловано.
